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人生を楽しむ人の、賢い選択
私たちFUN HOME不動産は、あなたの人生をまるっと全方位からサポートする「トータルライフコンシェルジュ」。物件探しからリフォームといった住まいに関することはもちろん、将来を見据えたマネープランまで、さまざまな専門家がチームとなってあなたを支えます。
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耐震に関する法改正について
地震に耐えられる物件かどうかを判断する「耐震基準」 日本では、大きな地震が起きるたびに耐震基準が改正されてきました。 中古マンションを購入する際、耐震基準は物件選びの重要なポイントの1つですよね。 今回は、マンションと戸建て、過去から現在に亘って耐震基準がどのように変化したのかを確認し、購入で意識すべきポイントを探っていきましょう。 マンションの耐震 【旧耐震基準】1981年5月31日（建築確認申請が受け入れられた日）以前のもの ・「中地震」程度の揺れに「崩壊しない」程度の強さ ※中地震とは…概ね50年に1度起こる地震、大体震度5と言われています。 【新耐震基準】1981年6月1日以降 ・「中地震」ではほとんど損傷しない程度 ・「大地震」において倒壊しない程度の強度を基準とする ・ 許容応力度計算と保有水平体力計算を必ず行わなければならない という条件が追加になりました。 ※大地震とは…震度6～7相当 ※許容応力度とは…外力を受けて部材にかかる力（応力度）が部材の許容できる力（許容応力度）以下におさまることを示す計算法です。 ※保有水平体力計算とは…大地震時の水平力に対して柱や梁の曲げ降伏、せん断破壊を確認し、建物の「保有する体力」（これが保有水平耐力）と「必要とされる耐力」を比較し、保有する耐力が上回っていることを確認するものです。 木造住宅の耐震 2000年6月改正 1．地耐力に応じて基礎を特定、地盤調査が事実上義務化に ・地耐力20kN未満…基礎杭 ・20～30kN…基礎杭またはベタ基礎 ・30kN以上…布基礎も可能 2．構造材とその場所に応じて接手、仕口の仕様を特定 ・筋交いの端部と耐力壁の脇の柱頭・柱脚の仕様が明確になる ・壁倍率の高い壁の端部や出隅などの柱脚ではホールダウン金物が必須になる 3．耐力壁の配置にバランス計算が必要になる ・壁配置の簡易計算もしくは偏心率の計算が必要になる ・仕様規定に沿って設計する場合、壁配置の簡易計算を基本とする 築年数だけではないマンションの価値 旧耐震は住宅ローン控除を受けられない等の制限はありますが、エリアや周辺環境によって資産価値が下がらない物件もあります。 また、マンションの住みやすさは居住者のモラルを守られているか、共有部の手入れの具合、ごみステーションや駐輪場の使い方等で変わってきます。 上記をふまえると、必ずしも築年数だけでマンションの良し悪しが決まるわけではないのです。 物件選びの際、自分の中で耐震がどれくらいの優先順位かを考え、確認の基準は法改正のタイミングを目安にしてもらえれば良いでしょう。 >
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物件購入の条件とは
全ての条件を100％満たす物件を探していませんか？ 物件を購入してリノベーションしたい！ 気持ちはあるけどなんとなくネットで物件情報をスクロールするだけ… 理想を挙げていくとキリがないですよね。 ただ、全ての条件を100％満たす物件は無いと思っていた方が良いでしょう。 100％を求めすぎて、「ここよりももっといい物件があるかもしれない…」と なかなか決めきれない間に結局目星をつけていた物件が売れてしまい 他の物件を見ても未練を残したままだと、良さに気付けないこともあるかもしれません。 まずは優先順位を決めてみましょう。 １．広さ(坪数) ・確保したい部屋数 ・部屋の広さ （今の家と比較して広くしたいか狭くしたいか） ２．駅からの距離 ・徒歩何分（何㎞）圏内か ・交通手段 （バスはあるか、駐輪・駐車スペースはあるか） ３．リノベーション ・間取りの変更 （部屋を自分好みのテイストに入れ替えたい） ・大規模な設備の改修 （家族の増減などで暮らしやすい住まいに作り替えたい） ４．予算 ・予算内に抑えたい （物件価格、リノベーション価格、諸費用含む総合計を予算内にしたい） ・要望重視 （予算より多少背伸びしても生活に支障がなければ満足いくまで手を伸ばしたい） ５．通勤（通学）時間 ・ドアto ドアで何分か ・最寄り駅の規模や路線の有無 （快速が停まるか、希望の路線が乗り入れているか） ６．生活利便 ・周辺施設の利便性 （スーパー・コンビニなどの商業施設、クリニック・病院などの医療機関、役所・図書館などの公共施設） ・子育て環境の充実 （公園・学校などの教育施設、住居系・商業系・工業系などの用途地域の確認） この６項目の優先順位を並べ替えてみましょう。 あれもこれも捨てがたい…と悩みますが理由も考えてみたら少しは頭の中が整理できるかもしれません。 ご家族もそれぞれ一人で考えてみて、ドン！と出した時に上位3 つが同じであれば文句なしの最優先事項ですよね。 自分が1 位にしていたものが相手は最下位だった、なんて場合もあるかもしれません。 FUN HOME不動産オリジナルのセルフチェックシートで、自分たちが重視するポイントを見える化・再確認できます。↓↓↓ 【オリジナルセルフチェックシート・ドリームシート】 各々の理由、思いを聞きながら住まわれる方みんなが納得してご決断できるような軸づくりの一つにぜひ一度お試しください。 >
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新線計画について
物件選びの中でやはり交通の便は切っても切り離せません。 通学や通勤だけでなく、ご実家へのアクセスやプライベートでよく行く場所へもスムーズに行けたら良いですよね。 また、交通の便が良くなると土地の価値も上がります。今後住み替え等で売却する場合のことも視野に入れていらっしゃるのであれば、そのあたりも検討材料のひとつになりますね。 今回は大阪府の開設予定の駅についてお話しいたします。 新線計画中の路線 【なにわ筋線】 JR 難波駅～西本町駅(仮称)～大阪駅(新駅)間、南海新今宮駅～西本町駅(仮称)～大阪駅(新駅)間 約7.2km こちらは2031(令和13)年春の予定なので少し先になります。 延伸工事中の路線 【北大阪急行南北線】 千里中央駅～箕面萱野駅間 約2.5km 【大阪メトロ中央線】 コスモスクエア駅～夢洲駅(仮称)間 約3.2km 2023、2024 年度開業予定なのでもう間もなくですね。 計画段階の路線 【大阪モノレール】 門真市駅～瓜生堂駅(仮称)間 約3.2km 2029(令和11)年開業を予定しています。 現在計画されている中から一部をご紹介しました。 「ご検討中のエリア＋新線計画」といったキーワードで検索してみるのもおすすめです。 ご夫婦で勤務地が離れていても、間を取ってお互いが納得できるお住まいであってほしいと思っております。 ご希望に沿ったベストなお住まい探しのお手伝いをいたします。 今の生活や周辺環境だけでなく10年、20年先の家族の暮らし方も考えながらぜひ一緒に住まいづくりをしましょう。 >
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親族間売買 ～気を付けたいポイント～
所有している不動産は第三者に売却するだけではなく、親族間で売買をすることも可能です。 親族間売買だからこそ起きてしまうトラブルも多数あります。親族間売買で、いくつか気を付けたいポイントを見ていきましょう。 「親族」の範囲は？ そもそも不動産を取得するには様々な方法があります。 最も一般的なのは「売買」、その他「相続」や「贈与」などがあります。 「売買」というと、売主と買主がいて、買主が気に入ったから購入するという流れになりますが、売買の中でも「親族間売買」という取引があります。 読んで字のごとくですが、親族の間で上記の売買を行うことを言います。 この親族というくくりには、配偶者、両親、祖父母、兄弟などが入ります。 厳密には、６親等内の血族（ご自身の親等）もしくは３親等内の姻族（配偶者の親等）です。 「親族間売買」のメリット 例えば「自分名義のお家を子供夫婦のために渡してあげたい！」という方がおられたとします。 親族なんだからわざわざお金払わなくてもいいんじゃない？と思われる方も多いでしょうが、お金を払わずに譲渡をすると子供に対する「贈与」となるため、贈与税を支払わなければならなくなります。 贈与税の支払いを避けるために不動産売買という形を取ります。それが親族間売買です。 気を付けたいポイントは？ 親族間売買では、いくつか気を付けなければならない点があります。 ①著しく相場価格よりも低い価格で売買を行った場合、相手に対する贈与とみなされます 親族で売買をするのだから、できるだけ負担にならない額で売ってあげたいと思うのは当然だと思います。 ただし、その売買が税務署から見て「みなし贈与」にならないかに注意が必要です。 例えば相場の価格が4000万円程の親のお家を、2000万円で子に売却するとした場合、お子様は相場価格から2000万円も得をして不動産を取得することになります。 それが贈与とみなされ、贈与税が課税されてしまいます。 贈与税の税率は非常に高く、上記の場合、580万円超の贈与税の支払いが命ぜられます。（2022年6月現在） つまり、相場からそれほどかけ離れていない金額でのお取引が条件となります。概ね時価相場の8割を下回らなければ目を付けられにくいと言われます。 親族間売買というだけで目を付けられやすいと覚えておきましょう。 ②住宅ローンを利用した購入の場合、融資承認が降りない場合があります 現金で購入する場合は問題ありませんが、買主が住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。 親族間売買の場合は、売主と買主が通謀すれば住宅購入のため以外に資金を使うなんてことができてしまいます。 そのため、親族間売買というだけで銀行から融資を断られてしまうケースがあります。 FUN HOME不動産では親族間売買でも融資をしてくれる銀行をご紹介可能ですので、お気軽にお問い合わせください。 ③他の相続人と揉め事がおきてしまう ①の例の場合で、売主様（親）には子供が数人いた場合、その兄弟たちは等しく相続人になる可能性があります。 他の兄弟たちにとっては、相続によって自身の財産になる可能性のあるお家なので、後々揉め事になることもあります。 予め相続人になる可能性のある兄弟（親族）と話をした上で購入することが重要です。 親族間売買は贈与や相続と絡みも出てくる項目もあります。 個人間での取引も可能ですが、不動産会社を通した方が後々のお困りごとが少なくなるかと思います。 FUN HOME不動産でもお取引事例もありますので、親族間売買をお考えの方はお問い合わせください。 >
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定期借地権付きマンションとは
通常、マンションを購入すると居住する部屋を買うことを想像しますが、実は土地も一緒に購入をしています。その際、「敷地権」という権利が発生し、その中に土地の敷地利用権とマンションの区分所有権というものがあります。 では今回お話する「定期借地権」とはなんなのか。 こちらのコラムでは定期借地権付きマンションについてご説明いたします。 定期借地権付きマンションとは 一言でい言い表すならば期間を定めて土地を貸す際の権利になります。 「借地借家法」で制定されている「借地権（土地を借りる権利）」の一種で、期限の延長が可能な普通借地権とは異なり、契約の延長がなく「期間に定めのある」借地権が定期借地権となります。 定期借地権の種類 ・一般定期借地権 ・事業用借地権 ・建物譲渡特約付借地権 定期借地権には三種類あり、一般的な定期借地権つきマンションは、「一般定期借地権」が採用されることが多いです。また、権利の存続期間は50年以上で、かつ契約期間の延長のない借地権というところが特長となっています。 物件ごとに借地権の契約期間が異なりますので、物件の検討にあたってはこの契約期間の確認が必要となります。 定期借地権つきマンションのメリットとは？ 1．物件価格が所有権のマンションと比べて安い！ 土地を所有しないということもあり、通常の分譲マンションと比べると価格が安くなっています。また地域やマンションによりますが、相場より安い値段設定の場合が多いです。 ２．固定資産税・都市計画税がかからない！ 分譲マンションを購入すると「不動産取得税」が発生するため、毎年「固定資産税」や「都市計画税」を支払わなくてはなりません。 ですが、「定期借地権付きマンション」の場合、土地を購入しているわけではないため、固定資産税や都市計画税がかかりません。 定期借地権付きマンションのデメリット １．期限が土地を返還しなければならない！ 土地の借地期限が来たら更地にして、土地の所有者に返還しなくてはいけないため、その期限にはマンションを退去しなければなりません。それに加えて建物の取り壊しの費用も必要になります。 ２．地代が発生する 固定資産税等の土地に関して、国に対しての税金の支払いは発生しませんが、土地の所有者に毎月、地代を支払う必要があります。 ３．売却の際、売れにくい可能性が高い 土地を返さないといけない時期が近づくと、住める期間も少なくなるため、 なかなか購入してもらいにくくなり、売却性が落ちる可能性が高いです。 かつ住宅ローンも付きにくいため、さらに売却しにくい要因となります。 定期借地権付きマンションは、相場より価格が抑えられるというメリットはありますが、期限がきたら更地にして返還しないといけないというデメリットが強いです。やはり、長く住む家という点でも、購入には向かないかと思われますので、メリットとデメリットを理解されたうえで検討をするのが良いでしょう。 >
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FUNHOME不動産 物件購入の流れ【３】
工事着工 【工事開始までに】 いよいよ着工となります！･･･が、ここで一つ注意があります。 工事中は「電気・ガス・水道」を使用させていただくため、工事開始の前日までに使用のお手続きを完了させていただく必要があります。 【廃材収集について】 工事が始まると、まず１日目は養生⇒解体と進んでいきますが、解体工事の際には廃材が出てまいります。リフォームにつきものの廃材を、できるだけ環境への負荷を抑えながら処理したい、そんな思いからサンリフォームでは廃材の自社収集をスタートさせました。こちらもぜひご一読ください↓↓ サンリフォームが取り組む「地球環境への配慮」はこちら 現地の立ち合い確認1回目（解体完了時） 解体工事が完了すると、現地にて1回目の立ち合い確認があります。 内覧時では間仕切られていた各部屋が、コンクリートの広い空間になっている状況をご覧いただけます。 立ち合いの際、その後に行う大工工事の事前打ち合わせも一緒にしてまいります。 こちらは『墨出し（すみだし）』と呼ばれており、図面に描かれた壁の位置を現地の床にしるしをつけて確認する作業となります。 例えば、現地に訪れて実際の広さを見た時に「あ！パントリーの棚が思ってたより広いから5cm縮めたいな！」となった場合、この時点なら変更可能なことが多いです。ですので、気になる項目はどんどん相談してみましょう。 なお、工事が進み造作壁やキッチンの配管、腰壁も立ち上がってしまってから「パントリーを5cm縮めたい！」となったら大ごととなります！ 解体が必要だったり、工期的にも難しかったり、また予算も追加でいただく必要が出てくることも･･･。 なので『墨出し』はとっても大事！なイベントとなりますので、しっかりご確認いただけたらと思います。 現地の立ち合い確認2回目（間仕切り壁完成、内装仕上げ前） 『墨出し』が終わり、間仕切り壁のラインなどが確定すると、大工さんが壁や天井の木軸を組んでいきます。 電気・ガス・各設備機器の配管工事も進み、コンセントやスイッチの位置などに開口が施工された頃、2回目の現地確認が行われます。 この際の立ち合いでは、コンセントやスイッチの位置、造作の高さは希望通りに仕上がっているかなどを確認していただきます。 現地の立ち合い確認（最終お引渡し前） 2回目の現地確認が終わると、出来上がった間仕切り壁に仕上げ材料を施工していきます！壁紙やタイル、床など、設備機器、照明器具の設置等、全てが完了しますと、最後は美装工事となります。 この際、お引渡し前の最終確認として立ち合いをいただいております。 現地でご希望通りに仕上がっているかの確認をしていただき、もしもご指摘事項などあった場合は、お引渡し日までの期間にメンテンナンス工事を行います。 お引き渡し式 最終確認日の1週間～1.5週間頃が、お引き渡し日となります。 この日は、機器類の使い方や、床のメンテナンス方法など、暮らしていただく上で、覚えておいていただきたいことをご説明します。 アフター保証のシステムなどもご案内したのち、カギをご返却してお引渡しが完了となります！ お引越し、マイホームの実現 長い長いお手続きや打合せを経てようやくお引越し！となります！ 物件購入の申し込みを出した日からおおよそ半年後くらいがお引越し日となります。 中古マンションのリノベーションは、建売や新築マンションの購入と違い、いちから一緒に考えていきますのでエネルギーはかかります。 ですが、私たち第三者と話すことで、ご自身やご家族のこれからの暮らし方を深く考え整理出来る、またとない機会になると思います。 たくさんの手続きや、たくさんの打ち合わせで大変な面はありますが、その分愛着を持てる「世界でたったひとつのマイホーム」になるので、この長い過程楽しんでいただければと思います！ FUNHOMEではこの全ての過程において、お客様専属のコーディネーターが寄り添って、ご相談しながら進めていくように取り組んでいます。 ご心配ごとなどは都度都度ご相談いただきながら、「マイホーム」の実現へ向けたお手伝いを私たち「FUNHOME不動産」へご依頼していただければと思います！ >
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税制の一部改正について
年度が変わり、税制が一部改正されました。 これから中古購入×リノベーションをお考えの方にも知っておいた方がいい税制がありますので、ご紹介させていただきます。 住宅ローン減税 控除率が10％から7％へ変更になりました。 こちらは少し残念ながら控除率が下がってしまいましたが、近年銀行の借入金利が低金利を維持しているので、上手く銀行の優遇を受けて賢く借入をしたいものです。 適用対象となる既存住宅の要件に変更 控除率は下がってしまいましたが、適用対象となる既存住宅の要件についても変更になりました。 【築年数要件を廃止するとともに、 新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋（登記簿上の建築日付が昭 和 57 年１月１日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅の 用に供する家屋とみなす。）であることを加える。】 今までは、昭和56年6月以降の確認申請が確認できないと適応できなかったのが、 謄本上で57年以降であれば、適合証明書（有料でした）もなく適応されるということです。 より、住宅ローン減税を受けやすくなりますので、中古住宅をお探しの方には是非知っておいて頂きたい情報です。 その他色々な情報もコーディネーターが詳しくお話しさせて頂きますので、ぜひFUN HOME不動産webからご相談のご予約をして頂ければと思います。 >
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FUNHOME不動産 物件購入の流れ【２】
ヒアリング 物件の担当者より、詳細のヒアリングがあります。 この物件について、どんな要望があるのかお聞かせいただき、好きなリノベーション事例のテイストなどもお聞きしてプランのイメージを共有していきます。 現地調査・採寸・プラン作成 物件担当者にて現地採寸後、プランの作成を始めます。 内覧当日では確認しきれない情報を採寸して、㎜単位のビフォー図面を作成していきます。 プラン（1回目）のご提案⇒お見積り書提出まで ヒアリングから2週間ほど日程をいただいた後、ファーストプランをご提案いたします。 プランの方向性が決定しましたら、あわせてお見積り書をご提出します。 この時点で、住宅ローンの申し込み額の選定を始めていきます。 プラン（2回目）のご提案⇒お見積もり書（変更分）提出 2回目のプランとあわせて変更したお見積もり書をご提出します。 住宅ローンの本申し込みが近づいてくる時期なので、この頃くらいには住宅ローンに申し込むリノベーションの金額を確定していきます。 請負契約＆銀行の本申し込み 【リノベ工事の請負契約】 プランの方向性や工事金額が出てきたら、一旦その時点での仕様にて工事の請負契約を交わします。 この際、タイル、床、壁紙など決まっていない状況ですが、銀行の本申し込みに請負契約書の書面が必要となってくるため、仮の仕様にて請負契約を交わしていきます。 最終的に工事金額に差異が出にくいよう間取りの内容などは確定しておいて、色や素材は工事着工に向けて後々ゆっくり決めていくというイメージです。 【銀行本申し込み】 売買契約の際には、ローンの事前審査がおりている状態ですが、その後リノベーションのローン金額が確定して請負契約が終わると、その書面とあわせて銀行に住宅ローンの本申し込みをかけていきます。 ＊＊その際の注意事項＊＊ 事前審査の承諾を得ていても、転職などで条件と変わることがあった場合には、再度事前審査からやりなおしとなり、本承認も場合によっては得られない可能性もあります。ですので住宅ローンお申込みの際は、その時期に環境の変化がないよう注意が必要となります。 住宅ローンの本申し込みを行うと、信用保証会社により物件の情報も含めて借入をする能力を審査していきます。より厳しくなっていますので、事前審査が下りているから安心とはいえません。本承認が得られてやっと、住宅ローンの契約『金消契約』へと進んでいくことができます。 仕様決め1回目 銀行の手続きと並行して、リノベーション工事の仕様決めが始まります。 まずは、間取りの確定、電気配線関係、設備、内装という順番に、選択すべき項目は500項目ぐらいあるのではないでしょうか。 細かい部分をあげるならば、スイッチプレートの種類やタイルの目地の色など、とてもたくさんの項目を決めていきますが、出来上がりを想像しながらの楽しい打ち合わせでもあります。 金消契約 「きんしょうけいやく」と読み、金銭消費貸借契約の略語となります。 住宅ローンを組むにあたり、その銀行と借入金額を〇〇年間このような条件にて支払いをしますよ！ということを契約するのが、金消契約です。 また、その際には銀行での手続きが必要になり、一般的には契約に際して下記の項目が定められます。 ・賃借する金額 ・返済期日 ・返済方法 ・利息 ・遅延損害金 ・期限の利益 ・相殺 ・連帯保証（連帯保証人がいる場合のみ） ・抵当権の設定 ここで注意すべき点は、この金消契約までに火災保険への加入手続きが完了しておかなければいけない！ということです。住宅ローンを組む条件として「火災保険への加入」がありますので、予め余裕をもって手続きを済ましておきましょう。 仕様決め2回目 住宅ローンの色々な手続きで忙しくなってくる時期ではありますが、リノベーション内容も決定していかなければいけないため、こちらも並行して進んでいきます。 工事着工をするためには、早めの段階で水まわり設備の仕様を確定しなければなりません。各メーカーのショールームをめぐり、キッチンやユニットバス、トイレ、洗面台などの設備機器の仕様を決定していきます。 決済お引渡し、所有者変更届け提出 ローンのご契約（金消契約）が完了しましたら、物件の決済に進んでいきます！ 決済当日は、銀行の営業時間内に手続きを行いますので、平日午前中の手続きが必要となります。決済の日程が確定しましたたら、売主様と担当者、登記を担当する司法書士の先生など、決済にかかわる人間がその時間に集まり（通常6人～8人）手続きを行っていきます。 【登記】 まずは登記の手続きの関係で、司法書士の先生から本人確認があります。その際には、法務局での手続きに必要な委任状にもサインをいただきます。 【融資実行】 資料が全て揃えば、融資の実行となります。 物件の残代金、管理費・固定資産税の清算金・登記費用・仲介手数料などを振込伝票に記入していきます。銀行によっては、アプリでの入力になります。 この際、金額など間違いがないか再度確認が必要です。確認が終わると、通帳と一緒に銀行に提出します。 そこから30分～1時間程度待ち時間があり、その後融資が実行されます。融資が完了しますと、口座にドーン！と住宅ローンの金額が下りてきており、その次に残代金のお支払い、固都税・管理修繕金の清算金のお支払い、仲介手数料のお支払い、登記費用のお支払いと、通帳に引き出し履歴が出てまいります。 上記をご確認いただき、間違いがなければ手続きが完了となります。 【カギのお引渡し】 各領収書を受領して、お金の手続きが終われば、いよいよカギのお引き渡しとなります。そちらとあわせて、所有者変更届けや、管理費等の振込手続きなど購入したマンションに提出が必要な書類を渡されます。この書類については速やかに提出が必要なため、可能であればその日の午後などにマンション管理事務所に提出をして頂くこともあります。所有者変更届けをマンション側に受理していただいてからでないと、リノベーション工事の「工事申請書」を提出出来ない場合が多いので、注意が必要です。 仕様決め3回目 決済引き渡しも終わり、カギも預かれる状態となればリノベーションの仕様決めも大詰めとなってきます。この時期には壁紙や床、タイルの種類、造作家具のおさまりなど、最終のディテールを決めていく大切な時期です！仕上がりを楽しみにラストスパート頑張ってください！ 工事申請提出 所有者変更届の受理をマンション側からいただければ、工事申請書を理事会に提出することができます。この際、工事の期間や仕様（間取り・設備仕様・床の材質など）を書面にて提出し、マンション理事会に許可をいただきます。 こちらの申請については、1週間で受理していただけるマンションもあれば、申請から1ヵ月後に工事許可がおりる厳しいマンションもあります。申請期日にも注意しながら、最終のお引越し日をイメージしていきましょう。 仕様決め（最終） 工事申請が受理されましたら、いよいよ工事スタートとなります。 最終の仕様決めでは、工事の仕様を全て確定し図面とあわせて内装材などの仕様書も作成していきます。図面と仕様書を元に工事を進めていきますので、希望内容と相違がないか確認していただく必要があります。 工事近隣挨拶まわり 工事着工の1週間程度前、担当者から近隣にお住まいの方に「着工前のご挨拶」に伺わせていただきます。工事期間中ご迷惑をおかけします、というご挨拶とともに粗品をお渡ししています。 次回はいよいよ「工事着工」についてのお話になります。 どのようにして工事が進んでいくのか、解体からお引渡しまで分かりやすく解説いたします。 >
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団体信用生命保険 ～自分が亡くなった時家族にローンは残る？～
ローンを借りた後に万が一のことがあった場合はどうなるの？ 家の購入を検討し始めた方がまず一番に気になるのがローンの事ですよね。 多くの方がローンを利用して家を購入しますが『こんな大金をローンして、もし自分が死んでしまったら家族にこのローンが残ってしまうのだろうか…？』と不安を抱く方も多いと思います。 今回のコラムではこの不安について解説していきます。 【団体信用生命保険】とは？ まず、ローンを借りるには色々な審査や条件をクリアしなければなりません。 そのうちの一つに【団体信用生命保険】に入れるか？という審査があります。 この【団体信用生命保険】とは、ローンが残っている状態で万が一亡くなった場合でも、ローンの残債分の保険金がおりて、その保険金で銀行はローンを完済してくれるというものですので、家もそのままに、ローンも残る事なく家族を守る事が出来るとても重要な保険になります。 これが前述した不安に対応する保険になるのです。 誰でも簡単に入れるの？ では、誰でも簡単に入れるかというと、そこは生命保険なので、まず現在健康であることが大前提になります。 告知書の内容に対して『はい』と『いいえ』で回答していきますが、主な内容は ・3年以内に病気やケガで入院・手術をしていないか？ ・現在飲んでいる薬がないか？ というものです。もちろんなければそれで大丈夫です。 しかし、この質問に当てはまる箇所がある場合は詳しくその説明をする必要があります。 もし虚偽記載があると、実際に保険が必要になった場合に保険が支払われないケースはありますので、正確に記載する必要があります。 団体信用生命保険に入れなかったら？ 万が一、一般の団体信用生命保険に入れなかった場合でも、保険料が少し高くなりますが、ワイド団信という商品があります。 こちらは許容範囲を広げた団体信用生命となり、一般団信がダメだった場合でもワイド団信で挑戦する事で、承認が得られるケースがあります。 不安がある場合はまず団体信用生命から審査をしていくのも一つの方法です。 また、銀行によって引き受け保険会社が違い、○○銀行ではダメだったけど、××銀行では大丈夫だったというケースもあります。団体信用生命で懸念要素がある場合は、引き受け保険会社が違う銀行をいくつか当たってみるのも方法です。 その他、団体信用生命にはオプションもあり、今若い方は特に多く入って頂いている【ガン団信】や3代疾病に対応する団信・８大疾病に対応する団信など、保険の種類もオプションの費用も銀行によってそれぞれ違いますので、まずはお気軽にご相談ください。 >
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ローンが心配な方へ～まずは自分で自分を調べてみましょう～
そろそろ持ち家が欲しいなぁと考え始めた時、『何から始めたらいいのか分からなくて…』というお声を良く耳にします。 きっと、始めはポータルサイトなどで、今売りに出されている物件をサイトを通して希望の条件をいれながら、検索されているのではないでしょうか？ 物件を検索していると、出てくる物件に思いを馳せながら、どんどん夢が膨らんでくるでしょう。 でも、それと同時に『自分はこの価格のローンが組めるのだろうか？』という不安も出てきて、どうしたらいいか戸惑っている方も多くいらっしゃいます。 このコラムでは、そんなローンに対する不安を解消する為にどんな事をどんな順番でしたらいいのかをお伝えさせて頂きます。 ローンを組む為の絶対条件【個人信用情報】 家を購入する際に、ほとんどの方が住宅ローンを利用し、購入されますが、ローンに対する不安を解消するには何をしたらいいかを教えてくれるサイトはあまり見かけません。 ローンに対する不安にもいくつか要素はありますが、何となく皆さんが頭で思い描くのは『自分でもローンが組めるのか』というワードだと思います。 ローンを組む為には突破しなければならない諸条件がいくつかありますが、何よりも一番に突破しなければならないのが、【個人信用情報】です。 ここの突破なくして、次は絶対にありませんので、まずはこの【個人信用情報】の不安を消しましょう。 【個人信用情報】とは？ 個人信用情報の突破とは、簡単に言うと、保証会社の保証を取り付けると言う事です。 保証会社は保証するに値する信用があれば、借入期間中あなたを保証しますと言ってくれます。 その結果、銀行はその保証があるので、安心してお金を貸す事ができます。 ですが、保証するに値する信用がない場合は、もちろん保証を引き受けてくれないので、銀行もお金を貸す事が出来なくなってしまいます。 一番大事なのは、個人＝自分を、信用＝保証して貰うことなんですね 自分の【個人信用情報】を調べるのには？ では、自分は信用して貰えるのかをまず調べてみましょう。 自分で自分を調べる方法としてはCIC、JICCという機関にアクセス(料金が発生します)すると簡単に見る事が出来ます。 指定信用情報機関[CIC]公式サイト 日本信用情報機構[JICC]公式サイト ここにアルファベットや見慣れないマークがあったりした時は、何か支払い忘れているものがあったり、支払い遅れがあったりするので、その時点で心当たりの事柄を探してまずは解消する事です。 自分では未払いなんてしていないと思っていても、無料期間を過ぎて支払いが発生してしまっているにもかかわらず、無料だと思い込んで未払いになっているものもあったりしますので、早く気付くにもいいきっかけになるでしょう。 重い場合は未払いの支払い後5年の経過を待たなければ保証が戻らないケースもありますので、支払いには十分気を付けて下さい。 しかし、ここに問題がなければ、次のステップに進む事ができます。 次のステップもコラムで詳しく書いていきます。どうぞご覧ください。 >
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火災保険について
火災保険はどんな時に入らなければいけないの？ 不動産を購入する際にほぼ強制的に入らなければいけない保険、それが火災保険です。 賃貸などでも加入しなければならないことがほとんどなので、聞いたことが無いという方は少ないかもしれません。 賃貸と違うのはやはり保険契約期間でしょうか。 賃貸では概ね２年程度なのがほとんどですが、売買になると最長１０年というのが一般的です。（2021年現在） さて、そんな火災保険ですが、どのような場合に入らなければいけないのでしょう？ それは住宅ローンで不動産を購入する場合です。 不動産取引は非常に大きなお金が動きます。 銀行もお金を貸してはくれますが、長い期間をかけて返済していく住宅ローンではどんな事が起こるか予測ができません。 火事や地震が起こるかもしれませんし、近年で言うと水害による浸水の発生も考えられます。 万一火災などでお家が焼失してしまうと、住宅ローンの支払いもあるのに・・・困りますよね。 銀行も貸したお金が返ってこなくなり困ってしまいます。 そのため、銀行は住宅ローンを借りる人には火災保険に加入することを義務付けています。 災害により不動産が滅失してしまった場合、支払われる保険金を住宅ローンの返済に充てることを目的としています。 団体信用生命保険は借りられる個人に対して補償するのに対し、火災保険は不動産自体を補償する形になります。 住宅ローンを借りる人が対象なので、現金で購入される人は火災保険への加入は任意です。 また火災保険への加入と同時に、地震保険への加入もできます。 地震保険の加入は任意ですが、昨今の状況から入られる方も多いです。 長く付き合う保険なので、しっかり見極めて加入したいですね。 火災保険で補償される内容って何があるの？ 火災保険は、その損害の度合いによって保険金が支払われます。 建物が全焼した場合は、保険金全額が支給されます。火災だけでなく、落雷や爆発なども補償されます。 全額というのは、ローンの金額全てということではないのでご注意下さい。 保険金額は基本的には、建物の再調達価格を基準に設定されます 同じ建物を建てる場合にどのくらい費用がかかるか、と考えてください。 建物だけでなく、家財に対しても保険をかけることができます。 貴金属類については、各保険会社によって補償金額が異なります。多くの貴金属をお持ちの方は前もって確認されると良いでしょう。 その他風災、水災、水濡れ、盗難、類焼、汚損破損などが主だった項目になります。 風災は雪災や雹などによる損害を補償します。 台風により屋根の瓦が飛んでしまったなど、主に戸建が対象範囲としては多いかもしれません。 水災は台風や河川増水による浸水などが対象です。 近年では一番耳にする項目ですね。 水濡れは上階からの漏水やご自身の不注意などによる水漏れなどに対応します。 盗難は名称の通りで、泥棒に入られて損害を受けたものになります。 家財が対象として多いですが、ガラスを割られて侵入された場合、その費用も保険金がおります。 類焼損害は、ご自宅の火災が隣の家などに燃え移ってしまった際に、隣家に対して補償するものです。 ご自身が保険金をもらうわけではありませんが、隣家との関係性を悪くしないために加入される方もいます。 汚損破損は家・家具に対して、予期せず破損させてしまったり汚してしまった場合などに補償されるものです。 では地震により発生した火災や津波被害などはどうなるのでしょう？ これは火災保険ではカバーされません。火災保険とは別に地震保険への加入が必要になりますのでご注意下さい。 弊社でも、2018年の大阪北部地震により上階から漏水が発生した場合に、地震保険により補償された事例もあります。 備えあれば憂い無しなので、ご不安な方は加入をお勧めします。 上記のような項目を、それぞれ建物の立地や災害リスクなども考慮しながら組み合わせて保険プランを組み立てます。 例えばマンションの高層階で、川や海も近くにない場合は水災などを外すこともあります。 FUN HOMEではプランの詳しいご説明なども可能です。ご来店時にご相談下さいませ。 >
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FUN HOME不動産 物件購入の流れ【１】
こちらのコラムでは、ご来店から物件購入、リノベーション工事までの流れをご説明いたします。 初回ご来店（オンラインでも可能です） 【ヒアリング】まずはお客様のご要望から。 趣味や暮らし方、エリア、マンションに求めるスペックなど様々なご希望を質問させていただきます。 【物件購入までの流れをご説明】 【資金計画】ご年収などにあわせて資金計画書を作成します。 家計年収に対しての住居費の割合が25％以内となるようにご提案します。 ※この住居費とは、毎月の固定費（住宅ローン支払い額＋マンションの管理費修繕金の額）×12カ月分＋固定資産税と都市計画税額、となります。 【会社紹介】マンションリフォーム専門の「サンリフォーム」と「FUN HOME不動産」の紹介をさせていただきます。 物件紹介（メールにてご案内） 【物件検索】 ヒアリングさせていただいた条件をもとに、不動産流通システムにて検索をして物件を探します。条件に該当する物件はご紹介前に現地調査を行い、Googleの3Dマップから眺望が抜けているか、採光を確保できそうかなど、多方面からお調べして最終ご紹介する物件を決めていきます。 【物件紹介メール】 ご紹介メールには、物件の概要書の他に、資金計画書や周辺のスーパー、小学校などの近隣情報も確認いただけるURLもあわせてお送りしています。 【気に入った物件があれば内覧希望の連絡を】 何件かお送りする中で、気になる物件が見つかった場合には、「AとCの物件を内覧してみたいです。」と希望日程とあわせてご返信ください。 物件内覧 内覧する物件のリノベーションを行う際、工事で触れない箇所や注意が必要な箇所（パイプスペースや梁の高さ、排気口・排水管の位置、サッシまわり）について、場所ごとにお伝えしていきます。 逆に、その注意点以外は自由に間取りが組めるのは中古マンションリノベの醍醐味です。 お部屋以外にも、エントランスまわり、掲示板、ポスト、駐輪場、ゴミステーションなど、マンションの管理状況を把握しやすい共用のスペースは、念入りに確認をします。 ローン事前審査 住宅ローンの事前審査は、購入申し込みを出すうえで必ず必要となってきます。 いくら内覧して良い物件で購入を決めたいと思っても、その物件に対して、事前審査がおりていない場合には、購入申し込みを受理していただくことができません。 そのため事前審査は物件の内覧日が決まったら、早めに段取りをしていきます。 内覧当日にはローン事前承認がおりている状態がベストですが、間に合わない場合もございます。その際は内覧日の翌日以降最短で、住宅ローン事前審査を下す必要があります。 ご提出いただく書類としては、免許証・保険証・源泉徴収票の写しが必要となります。 銀行によっては、申込書の記入が必要な場合もありますが、資料の写しをお送りいただくだけでアプリ上でお申込みが完了する手間のかからないシステムもあります。 物件購入申し込み 内覧した物件が気に入られた場合は、物件の購入申込書を提出して売り主様と交渉をしていきます。 価格、契約日程、引き渡し日程、手付金額など諸条件に折り合いがつけば、購入確定となり、売買契約に進んでいきます。 売買契約 【不動産売買契約】 買主と売主の間で、不動産の売買の意思が固まったら売買契約を結びます。 契約の日までに、仲介担当会社（FUNHOMEや売主仲介担当会社）が「売買契約書」「重要事項説明書」を作成し、共同仲介の場合は双方にてチェックし、内容に問題がなければ、契約へと進めてまいります。 【重要事項説明書】 売買契約を結ぶ前に、大切なことがあります。それは重要事項説明を聞くということです。呪文のように難しい言葉がいっぱい出てきますが、売買契約する上でとても大事な情報となっています。 不動産の売買契約を結ぶ前には、「不動産会社は買主に対して重要事項説明をする」ということが宅建業法にて義務づけられています。また、説明する人間は「宅地建物取引士」でないといけなません。こちらも宅建業法にて定められています。 ---重要事項説明書にサインする意味--- 売買契約書にサインする前に、重要事項説明書にサインする意味をご存知でしょうか。 同じような内容を記載した2つの契約に順番にサインをすることについて、「なぜ一回で済まさないのかな？」と疑問に思う方もいらっしゃるかと思いますが、実はとても大事な工程になります。 まず「重要事項説明」では、不動産のプロが、購入予定の物件について、購入前に必ず伝えなくてはいけない情報や、その他伝えておいた方が良いと考えられる情報について、わかりやすい言葉でひとつひとつ説明をする、という内容となります。 物件についてはもちろんですが、周辺環境、災害リスクについてもご説明いたします。要は、『購入しようとしている物件はこのような物件ですが、本当に買うのですね』と最終確認を取る作業になります。 そして重要事項説明書にサインをするということは、「この内容をきちんと確認し、説明を受けました。」という証明にもなるわけです。 その後、売買契約書の読み合わせとなり、内容に間違いがなければサイン押印をいただいて、手付金の授受、契約締結となります。 【売買契約に必要な物】 売買契約時に必要なものは『手付金』『実印』『売買契約書の印紙代』『仲介手数料の半金』となりますが、これが通常、現金（札束！）でのご持参となります。 高額な現金を持参していただく必要があるため、銀行窓口にてお引き出ししてもらう必要があります。ご注意いただければと思います。 >
START UP
- 物件を探しはじめる前に -
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1- 自己分析 -
住む場所を決めるにはまずは、自分自身やご家族の価値観を認識しましょう。FUN HOME不動産オリジナルの自己分析シートをご用意しましたので、みなさんで物件購入する際のこだわりを確認してみましょう。
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2- ビジョン -
将来の生活を考える事から家の購入準備は始まります。未来を見据えて楽しい生活の実現に向けて希望をかきだしましょう。不動産に関係の無い事でも大丈夫。いつか叶えたい事などもどんどん想像してみてください。
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3- ポジショニング -
自分の希望と将来を考えた後は、可能性をみていきましょう。予算と希望のバランスをとりながら地域を絞っていきます。
FUN HOMEでは自社のデータから条件と価格の比較表を各地域別でご用意しています。
SEARCH
EVENT/SEMINAR
- イベント／セミナー -
街の不動産業者にはない、FUN HOME不動産ならではのイベントをご用意、体験型や勉強会など、お金の事から中古物件のデメリットまで、気になるイベントが見つかれば、是非ご参加ください。
RESERVE
- ご予約 -
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KOBE/NISHINOMIYA 2022.12.10 sat - 2022.12.17 sat
物件さがし相談会×リノベーション相談会
親やご自身の将来を見据え、近居・同居をご検討の方必見！！これから中古マンションを購入してリノベーションをお考えの方に物件探しの段階から、リノベーションについても相談できるイベントを開催します。「親と同居予定だか、適した物件の選び方が分からない…」「近居を検討しているが、家族の住まい方のイメージがなか
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KOBE/NISHINOMIYA 2022.12.12 mon - 2022.12.17 sat
物件探し×リノベーション完成見学会@西宮市
物件探しをリノベーションが完成したお家で開催します兵庫県西宮市にて、物件探し相談会＆マンションリノベーション完成見学会を開催いたします！これから中古マンションを購入してリノベーションをお考えの方に、弊社でも物件探しのお手伝い致します。購入にかかわる「物件探し」「リノベーション」「資金計画」などのプロ
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KOBE/NISHINOMIYA 2022.12.23 fri - 2022.12.24 sat
物件探し×リノベーション完成見学会@宝塚市
単身・2人暮らしで物件をお探しの方必見！兵庫県宝塚市にて、物件探し相談会＆マンションリノベーション完成見学会を開催いたします！これから中古マンションを購入してリノベーションをお考えの方に、弊社でも物件探しのお手伝い致します。購入にかかわる「物件探し」「リノベーション」「資金計画」などのプロセスをワン
Q & A
- よくあるご質問 -
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なぜ年収をきかれるの？
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なぜ勤続年数を聞かれるの？
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住宅ローンの審査には、
どのようなものが必要ですか？ -
銀行はどうやって決めるの？
年収を聞くのは、ご希望される物件条件等の相場観と融資可能額とのバランスを確認したいので不動産会社はよく年収を聞きます。実際に金融機関へ審査をかける際には必ず収入を記入する必要があります。
銀行によっては融資を判断する上で条件を明記している銀行もあります。その中に勤続年数、年収、業種などによって審査が行われます。一定期間の勤続年数がある事が、金融機関からも融資をする上で安心材料になっているのは事実です。
審査に必要な物は、個人証明書（運転免許証やパスポートなど）、健康保険証、直近の源泉徴収（個人事業主や会社役員の方は直近３年間の収支報告）があれば、金融機関への審査が可能です。詳しくは弊社までお問合せください。
お客様の属性や購入される物件によって融資先を選定してまいります。古い物件でも融資可能な銀行や、個人事業主の方にも率先して融資される銀行もあります。最近はネット銀行なども多く販売されていますので、合わせて比較させて頂く事も大丈夫です。
