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ローン 2024.04.25

家を買う時の諸費用ってどんな費用がかかっているの?

「家を買う時に住宅の価格以外にもいろんなお金がかかるって聞いたことあるけど、それってどんな費用が掛かっていて、いくらぐらい準備すればいいの?」
住宅購入を考え始めたばかりの方のそのような疑問に今回はお答えしていきます。
ここでは主に中古住宅を購入するときに必要となる費用を解説していきます。
解説する費用以外にも更に細かい費用が発生することもありますがここでは割愛し、一般的に不動産会社がお客様へ提示する諸費用明細に記載されるものをピックアップしました。
それぞれの費用の目的や意味だけでなく、考えるべきポイントをまとめておりますのでぜひ参考にご覧ください。

金融機関に支払う費用

まずは住宅ローンを利用して物件を購入する場合、ローンを借り入れる金融機関に対して支払う費用を解説します。
【ローン保証料】
住宅ローンを借り入れる人が保証会社と保証契約を結ぶ際にかかる費用で、金融機関を通して保証料を支払います。
かつては住宅ローンを借りる際、万が一返済ができなくなったときのため連帯保証人を立てるのが一般的でしたが、現在では金融機関が保証会社を利用することを「融資条件」としていることが多いです。
保証会社にもよりますが、一般的な保証料の目安は借入額の0.8~2.2%程度となります。
通常はこの保証料を一括で支払いますが、金融機関によってはこの保証料を一括ではなくローン金利上乗せ(内枠式とも呼ばれます)での支払いにすることもできます。
上乗せの条件は金融機関によって異なりますが、一般的には住宅ローン適用金利に+0.2%程度が目安です。

余談になりますがこの保証料は通常、ローン実行後に繰り上げ返済をすることによって一部還付を受けられる場合があります。
これは繰り上げ返済をすることで保証会社が保証すべき借入額が下がることにより、不要となった保証料の還付を受けられるという仕組みです。
繰り上げ返済は金融機関によって手数料が必要となる場合もあるので、どれだけの還付額となり手元にお金が戻ってくるのかは事前に確認をしましょう。
【融資手数料】
ローンを実行するにあたって金融機関に対して支払う事務手数料です。
ここでポイントとなる知識ですが、金融機関によって「保証料型」「手数料型」の異なる方式を取っており、その方式の違いにより前項の〖ローン保証料〗とこの〖融資手数料〗のバランスが全く異なります。(※金融機関によっては選択できる場合があります)

「保証料型」の金融機関の場合
融資手数料は一律料金となっており50,000円程度が相場となります。

「手数料型」の場合
保証料の支払いが無い代わりに借入額の2.2%程度を融資手数料として支払います。
厳密には保証料の支払いが無いのではなく、金融機関が契約者の代わりに保証料を支払うことで、その分手数料が多く取られるという仕組みになります。

通常は保証料型に比べ手数料型の方が、保証料と手数料の総額でみたときに安く設定されていますが、手数料型の場合は繰上げ返済をしても保証料の還付を受けることはできません。
最近では手数料型のみの金融機関が多くなってきており選択できるケースは少なくなっていますが、選択できる場合はそれぞれの違いをよく理解した上でご自身に合ったタイプを選択していきましょう。
【印紙税or電子契約手数料】
ローン契約には金消契約書(金銭消費貸借契約書)を銀行と締結しますが、その時の契約書に添付する印紙税の代金はローンを契約する人が負担します。
費用は約2万円程度です。
最近ではネットバンクや都市銀行を中心にこの金消契約を電子媒体で契約できる金融機関が増えており、その場合は印紙代はかかりませんが代わりに電子契約手数料を必要とする場合があります。費用相場は5,000~10,000円程度となっています。

契約の相手方(売主)に対して支払う費用

物件の引き渡し時には売買代金以外にも、対象の不動産にかかるランニングコストなどを清算していきます。
【固都税の日割り清算金】
固定資産税と都市計画税という2種類の税金を2つを合わせて「固都税」と呼ばれます。
毎年“1月1日時点でその不動産を所有している所有者”に対して、当年1年分の支払い義務が生じ、納税通知書はその年の4月下旬ごろに所有者に対して送られてきます。
この固都税は1年分を一括で支払わなければならない為、不動産を売買したときには売主が支払い済みの当年の固都税を決済日前後で日割りし、売主に対して清算していきます。
※ちなみに固都税の計算では関東と関西で起算日が違い、関東では1月1日、関西では4月1日となります。

【固都税の日割り清算】例

売買する年度の固都税額の合計が12万円の中古住宅を、その年の7月1日に引渡しを受けたとき、日割り清算金の場合

◇起算日:4月1日(関西)
◇売主負担日数:91日分(期間4月1日~6月30日)
◇買主負担日数:274日分(期間7月1日~翌年3月31日)
◇売主負担額:12万円×75日/365日=29,918円
◇買主負担額:12万円×290日/365日=90,082円
上記の買主負担額を売主に対して支払います。

翌年度以降の固都税は買主へ直接納税通知書が届くため、以降は毎年支払う費用となります。
【管理費・修繕積立金の日割り清算金】
マンションなど集合住宅の場合は前項の固都税日割り清算金と同様に、管理費や修繕積立金、その他に毎月かかる費用(専用庭使用料など)を日割り清算の対象とし、決済日当月の日割り清算負担分と翌1月分を売主に対して支払うことが慣例です。

【管理費・修繕積立金の日割り清算金】例

毎月の管理費等の合計が2万円のマンションで、引渡し日がその月の中頃であ場合
◇決済月の以降半月分+翌1月分=約3万円前後

買主は引渡しを行った月の翌々月分から管理費等を支払うよう管理組合に対して手続きを行っていきます。

登記手続きに係る費用

不動産の売買には登記という手続きが必ず必要です。
不動産の所有者は、法務局で管理されている登記簿謄本にその所有権が登記されることで第三者に対して所有権を主張できます。
登記手続きには以下の費用がかかります。
【司法書士委託報酬】
不動産の登記手続きは法務局に対して行いますが、必要書類の準備からその手続きに至るまで非常に複雑な業務となるため、その手続きを司法書士へ委託します。
そのため司法書士事務所への委託報酬を支払いますが、後から説明する登録免許税も含めて支払います。
また夫妻でペアローンを選択する場合、それぞれに所有権移転と抵当権設定の登記手続きを行うため、ローンを単体で借りる場合や連帯債務の場合と比べると前項を含めた登記手続き費用は一般的に割高になります。
委託先の司法書士は自分で選ぶこともできますが不動産仲介会社が紹介を行うことが一般的であり、また取引する不動産によっては売主の指定を受けることもありますのでその場合は選ぶことができません。
司法書士指定の物件かどうかは販売資料などに記載されいていることもありますので仲介会社に確認を依頼しましょう。
【登録免許税】
登記手続きにかかる税金を登録免許税といい、法務局に対して支払います。
中古住宅の場合、所有権移転登記にかかる登録免許税は不動産の固定資産税評価額という価額に対して一定の税率(0.1~2%)の税率をかけて算出します。
この評価額は資産評価(立地や広さ、築年数)によって変わり、税率は建物の性能など一定の適用要件を満たせば軽減されます。
また抵当権設定登記の登録免許税額は借入額に対し0.1~0.4%となり、こちらも同様の要件を満たせば税率が軽減されます。

仲介会社に対して支払う費用

不動産契約を成立させた仲介会社に対して支払う費用です。
【仲介手数料】
売買が成立したことで不動産仲介会社に対して支払う報酬です。
宅建業法により報酬額の上限は定められており、成約価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限額は「成約価格×3%+6万円+消費税」となります。
仲介手数料は成功報酬なので、支払いが発生するのは売買契約が成立したときです。
一般的には売買契約時と物件の引渡し(決済)時の2回に分けて支払いを行います。
【印紙税】
作成された不動産売買契約書には印紙の添付が必要となり、その費用は売買当事者の負担となります。
ほとんどの場合印紙は不動産会社が用意しているので、印紙代を不動産会社へ支払います。
個人間売買(売主も買主も宅建業者ではない一般の個人)の場合、基本的に売買契約書は原本を2部作成し売主買主双方の保管用としますが、買主保管用の原本に添付する印紙代は買主が負担します。
現在は令和9年3月31日までの不動産売買契約において税額の軽減措置が取られており、契約金額によりますが例えば契約金額が1000万円を超え5000万円以下の場合の印紙代は1万円となります。

その他

【火災保険料】
火災保険は原則として物件引渡しと同時に加入をしますが、加入にあたり火災保険料は基本的に加入時に一括で支払います。
期間は1年から現在は最長で5年間まで組むことができ、期間満了毎に更新を行います。
保険料は建物の構造・広さ・築年数・立地などにより決まり、また内容の手厚さによっても大きく料金が異なります。
ちなみに地震保険は火災保険とセットで加入することができますが、加入は任意となります。
不動産会社や住宅ローンを組む金融機関から紹介を受ける場合もありますし、最近ではネット型保険も保険料が比較的安いことで人気がありますが、サポートが簡易的であることも多いのでご自身に合った選択をお勧めします。


【不動産取得税】
不動産の取得に対して一度だけ課税される税金です。
通常は不動産の取得から数か月後に管轄の税務署より納税通知書が送られてきます。
税額はその不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算されます。
不動産取得税は建物・土地それぞれに課税され基本の税率は4%ですが、住宅と土地は3%に軽減されており、また宅地であれば固定資産税評価額の1/2で計算されます。(令和9年3月31日まで)
中古住宅の場合、建物の固定資産税評価額から築年数に応じて100万~1200万円までの控除額を引いて税率を掛ける軽減措置があります。
上記住宅の敷地に対しても最小45,000円の控除額が税額を計算後に引かれる軽減措置があります。
購入する不動産によっては上記の軽減措置により不動産取得税自体が掛からないケースがあるので、詳しくは仲介会社や税務署等に確認していきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
購入する物件や借入額などによって諸費用額は前後しますが、物件購入費とリフォーム費を足した合計額に対し、おおよそ5~8%程度が総額の目安になります。
これら諸費用のほとんどは物件の引き渡しと同時に清算をしていきますが、最近ではこの諸費用もローンに組み込むことを選択される方も増えております。
諸費用ローンは借入時の自己負担金を実質0円にできることが大きなメリットですが、借入額が増えることにより審査が厳しくなったり、金利やその他の融資条件が厳しくなることがあります。
また総額に対し100%を超えるローンとなるので、家を買った直後に売却となるようなケースでは、売却額だけで残債を消すことができず売却自体が困難となることもありますので、無理のない範囲であればしっかりと諸費用を用意して購入時に清算することも重要といえます。
諸費用を自己資金で支払うか借入れをするか、どちらの資金計画が自分に向いているかは慎重に判断するようにしましょう。


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