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物件 2022.06.02

FUNHOME不動産 物件購入の流れ【2】

ヒアリング

物件の担当者より、詳細のヒアリングがあります。
この物件について、どんな要望があるのかお聞かせいただき、好きなリノベーション事例のテイストなどもお聞きしてプランのイメージを共有していきます。

現地調査・採寸・プラン作成

物件担当者にて現地採寸後、プランの作成を始めます。
内覧当日では確認しきれない情報を採寸して、㎜単位のビフォー図面を作成していきます。

プラン(1回目)のご提案⇒お見積り書提出まで

ヒアリングから2週間ほど日程をいただいた後、ファーストプランをご提案いたします。
プランの方向性が決定しましたら、あわせてお見積り書をご提出します。
この時点で、住宅ローンの申し込み額の選定を始めていきます。

プラン(2回目)のご提案⇒お見積もり書(変更分)提出

2回目のプランとあわせて変更したお見積もり書をご提出します。
住宅ローンの本申し込みが近づいてくる時期なので、この頃くらいには住宅ローンに申し込むリノベーションの金額を確定していきます。

請負契約&銀行の本申し込み

【リノベ工事の請負契約】
プランの方向性や工事金額が出てきたら、一旦その時点での仕様にて工事の請負契約を交わします。
この際、タイル、床、壁紙など決まっていない状況ですが、銀行の本申し込みに請負契約書の書面が必要となってくるため、仮の仕様にて請負契約を交わしていきます。

最終的に工事金額に差異が出にくいよう間取りの内容などは確定しておいて、色や素材は工事着工に向けて後々ゆっくり決めていくというイメージです。

【銀行本申し込み】
売買契約の際には、ローンの事前審査がおりている状態ですが、その後リノベーションのローン金額が確定して請負契約が終わると、その書面とあわせて銀行に住宅ローンの本申し込みをかけていきます。

**その際の注意事項**

事前審査の承諾を得ていても、転職などで条件と変わることがあった場合には、再度事前審査からやりなおしとなり、本承認も場合によっては得られない可能性もあります。ですので住宅ローンお申込みの際は、その時期に環境の変化がないよう注意が必要となります。
住宅ローンの本申し込みを行うと、信用保証会社により物件の情報も含めて借入をする能力を審査していきます。より厳しくなっていますので、事前審査が下りているから安心とはいえません。本承認が得られてやっと、住宅ローンの契約『金消契約』へと進んでいくことができます。

仕様決め1回目

銀行の手続きと並行して、リノベーション工事の仕様決めが始まります。
まずは、間取りの確定、電気配線関係、設備、内装という順番に、選択すべき項目は500項目ぐらいあるのではないでしょうか。
細かい部分をあげるならば、スイッチプレートの種類やタイルの目地の色など、とてもたくさんの項目を決めていきますが、出来上がりを想像しながらの楽しい打ち合わせでもあります。

金消契約

「きんしょうけいやく」と読み、金銭消費貸借契約の略語となります。
住宅ローンを組むにあたり、その銀行と借入金額を〇〇年間このような条件にて支払いをしますよ!ということを契約するのが、金消契約です。
また、その際には銀行での手続きが必要になり、一般的には契約に際して下記の項目が定められます。
・賃借する金額
・返済期日
・返済方法
・利息
・遅延損害金
・期限の利益
・相殺
・連帯保証(連帯保証人がいる場合のみ)
・抵当権の設定
ここで注意すべき点は、この金消契約までに火災保険への加入手続きが完了しておかなければいけない!ということです。住宅ローンを組む条件として「火災保険への加入」がありますので、予め余裕をもって手続きを済ましておきましょう。

仕様決め2回目

住宅ローンの色々な手続きで忙しくなってくる時期ではありますが、リノベーション内容も決定していかなければいけないため、こちらも並行して進んでいきます。
工事着工をするためには、早めの段階で水まわり設備の仕様を確定しなければなりません。各メーカーのショールームをめぐり、キッチンやユニットバス、トイレ、洗面台などの設備機器の仕様を決定していきます。

決済お引渡し、所有者変更届け提出

ローンのご契約(金消契約)が完了しましたら、物件の決済に進んでいきます!
決済当日は、銀行の営業時間内に手続きを行いますので、平日午前中の手続きが必要となります。決済の日程が確定しましたたら、売主様と担当者、登記を担当する司法書士の先生など、決済にかかわる人間がその時間に集まり(通常6人~8人)手続きを行っていきます。

【登記】
まずは登記の手続きの関係で、司法書士の先生から本人確認があります。その際には、法務局での手続きに必要な委任状にもサインをいただきます。

【融資実行】
資料が全て揃えば、融資の実行となります。
物件の残代金、管理費・固定資産税の清算金・登記費用・仲介手数料などを振込伝票に記入していきます。銀行によっては、アプリでの入力になります。
この際、金額など間違いがないか再度確認が必要です。確認が終わると、通帳と一緒に銀行に提出します。
そこから30分~1時間程度待ち時間があり、その後融資が実行されます。融資が完了しますと、口座にドーン!と住宅ローンの金額が下りてきており、その次に残代金のお支払い、固都税・管理修繕金の清算金のお支払い、仲介手数料のお支払い、登記費用のお支払いと、通帳に引き出し履歴が出てまいります。
上記をご確認いただき、間違いがなければ手続きが完了となります。

【カギのお引渡し】
各領収書を受領して、お金の手続きが終われば、いよいよカギのお引き渡しとなります。そちらとあわせて、所有者変更届けや、管理費等の振込手続きなど購入したマンションに提出が必要な書類を渡されます。この書類については速やかに提出が必要なため、可能であればその日の午後などにマンション管理事務所に提出をして頂くこともあります。所有者変更届けをマンション側に受理していただいてからでないと、リノベーション工事の「工事申請書」を提出出来ない場合が多いので、注意が必要です。

仕様決め3回目

決済引き渡しも終わり、カギも預かれる状態となればリノベーションの仕様決めも大詰めとなってきます。この時期には壁紙や床、タイルの種類、造作家具のおさまりなど、最終のディテールを決めていく大切な時期です!仕上がりを楽しみにラストスパート頑張ってください!

工事申請提出

所有者変更届の受理をマンション側からいただければ、工事申請書を理事会に提出することができます。この際、工事の期間や仕様(間取り・設備仕様・床の材質など)を書面にて提出し、マンション理事会に許可をいただきます。
こちらの申請については、1週間で受理していただけるマンションもあれば、申請から1ヵ月後に工事許可がおりる厳しいマンションもあります。申請期日にも注意しながら、最終のお引越し日をイメージしていきましょう。

仕様決め(最終)

工事申請が受理されましたら、いよいよ工事スタートとなります。
最終の仕様決めでは、工事の仕様を全て確定し図面とあわせて内装材などの仕様書も作成していきます。図面と仕様書を元に工事を進めていきますので、希望内容と相違がないか確認していただく必要があります。

工事近隣挨拶まわり

工事着工の1週間程度前、担当者から近隣にお住まいの方に「着工前のご挨拶」に伺わせていただきます。工事期間中ご迷惑をおかけします、というご挨拶とともに粗品をお渡ししています。
次回はいよいよ「工事着工」についてのお話になります。
どのようにして工事が進んでいくのか、解体からお引渡しまで分かりやすく解説いたします。

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