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物件 2022.05.27

FUN HOME不動産 物件購入の流れ【1】

こちらのコラムでは、ご来店から物件購入、リノベーション工事までの流れをご説明いたします。

初回ご来店(オンラインでも可能です)

【ヒアリング】まずはお客様のご要望から。
趣味や暮らし方、エリア、マンションに求めるスペックなど様々なご希望を質問させていただきます。

【物件購入までの流れをご説明】

【資金計画】ご年収などにあわせて資金計画書を作成します。
家計年収に対しての住居費の割合が25%以内となるようにご提案します。
※この住居費とは、毎月の固定費(住宅ローン支払い額+マンションの管理費修繕金の額)×12カ月分+固定資産税と都市計画税額、となります。

【会社紹介】マンションリフォーム専門の「サンリフォーム」と「FUN HOME不動産」の紹介をさせていただきます。

物件紹介(メールにてご案内)

【物件検索】
ヒアリングさせていただいた条件をもとに、不動産流通システムにて検索をして物件を探します。条件に該当する物件はご紹介前に現地調査を行い、Googleの3Dマップから眺望が抜けているか、採光を確保できそうかなど、多方面からお調べして最終ご紹介する物件を決めていきます。

【物件紹介メール】
ご紹介メールには、物件の概要書の他に、資金計画書や周辺のスーパー、小学校などの近隣情報も確認いただけるURLもあわせてお送りしています。

【気に入った物件があれば内覧希望の連絡を】
何件かお送りする中で、気になる物件が見つかった場合には、「AとCの物件を内覧してみたいです。」と希望日程とあわせてご返信ください。

物件内覧

内覧する物件のリノベーションを行う際、工事で触れない箇所や注意が必要な箇所(パイプスペースや梁の高さ、排気口・排水管の位置、サッシまわり)について、場所ごとにお伝えしていきます。
逆に、その注意点以外は自由に間取りが組めるのは中古マンションリノベの醍醐味です。
お部屋以外にも、エントランスまわり、掲示板、ポスト、駐輪場、ゴミステーションなど、マンションの管理状況を把握しやすい共用のスペースは、念入りに確認をします。

ローン事前審査

住宅ローンの事前審査は、購入申し込みを出すうえで必ず必要となってきます。
いくら内覧して良い物件で購入を決めたいと思っても、その物件に対して、事前審査がおりていない場合には、購入申し込みを受理していただくことができません。
そのため事前審査は物件の内覧日が決まったら、早めに段取りをしていきます。
内覧当日にはローン事前承認がおりている状態がベストですが、間に合わない場合もございます。その際は内覧日の翌日以降最短で、住宅ローン事前審査を下す必要があります。
ご提出いただく書類としては、免許証・保険証・源泉徴収票の写しが必要となります。
銀行によっては、申込書の記入が必要な場合もありますが、資料の写しをお送りいただくだけでアプリ上でお申込みが完了する手間のかからないシステムもあります。

物件購入申し込み

内覧した物件が気に入られた場合は、物件の購入申込書を提出して売り主様と交渉をしていきます。
価格、契約日程、引き渡し日程、手付金額など諸条件に折り合いがつけば、購入確定となり、売買契約に進んでいきます。

売買契約

【不動産売買契約】
買主と売主の間で、不動産の売買の意思が固まったら売買契約を結びます。
契約の日までに、仲介担当会社(FUNHOMEや売主仲介担当会社)が「売買契約書」「重要事項説明書」を作成し、共同仲介の場合は双方にてチェックし、内容に問題がなければ、契約へと進めてまいります。

【重要事項説明書】
売買契約を結ぶ前に、大切なことがあります。それは重要事項説明を聞くということです。呪文のように難しい言葉がいっぱい出てきますが、売買契約する上でとても大事な情報となっています。
不動産の売買契約を結ぶ前には、「不動産会社は買主に対して重要事項説明をする」ということが宅建業法にて義務づけられています。また、説明する人間は「宅地建物取引士」でないといけなません。こちらも宅建業法にて定められています。

---重要事項説明書にサインする意味---

売買契約書にサインする前に、重要事項説明書にサインする意味をご存知でしょうか。
同じような内容を記載した2つの契約に順番にサインをすることについて、「なぜ一回で済まさないのかな?」と疑問に思う方もいらっしゃるかと思いますが、実はとても大事な工程になります。
まず「重要事項説明」では、不動産のプロが、購入予定の物件について、購入前に必ず伝えなくてはいけない情報や、その他伝えておいた方が良いと考えられる情報について、わかりやすい言葉でひとつひとつ説明をする、という内容となります。
物件についてはもちろんですが、周辺環境、災害リスクについてもご説明いたします。要は、『購入しようとしている物件はこのような物件ですが、本当に買うのですね』と最終確認を取る作業になります。
そして重要事項説明書にサインをするということは、「この内容をきちんと確認し、説明を受けました。」という証明にもなるわけです。

その後、売買契約書の読み合わせとなり、内容に間違いがなければサイン押印をいただいて、手付金の授受、契約締結となります。

【売買契約に必要な物】
売買契約時に必要なものは『手付金』『実印』『売買契約書の印紙代』『仲介手数料の半金』となりますが、これが通常、現金(札束!)でのご持参となります。
高額な現金を持参していただく必要があるため、銀行窓口にてお引き出ししてもらう必要があります。ご注意いただければと思います。

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